מיסוי נדל\

הכלל הראשון באמנת המס בין ישראל לארה"ב: הכנסה מנכס אמריקאי ממוסה קודם בארה"ב. משלמים שם את מלוא המס, ואם המס הישראלי על אותה הכנסה גבוה יותר, משלימים את ההפרש לרשות המיסים כאן. מי שמטפל רק בצד אחד של האוקיינוס מגלה את הצד השני באיחור וביוקר.

שלוש שכבות מס בארה"ב

המס הפדרלי הוא המרכזי, במדרגות שעולות מ-10% עד 37% לפי ההכנסה והסטטוס המשפחתי. מעליו יושב מס מדינתי, שתלוי איפה הנכס: פלורידה וטקסס בלי מס מדינתי על הכנסה בכלל, ניו יורק וקליפורניה גובות עוד אחוזים ניכרים. שיעור המס המדינתי הוא שיקול בבחירת מיקום ההשקעה, לצד מחיר ותשואה. ובחלק מהערים יש גם שכבה שלישית, מס עירוני. נמוך, אבל מצטבר ונאכף.

איך מחזיקים את הנכס

החזקה ישירה כיחידים היא הפשוטה: דוח שנתי בארה"ב, מס לפי המדרגות. החיסרון הגדול שלה נקרא מס עיזבון. משקיע זר שמחזיק נדל"ן אמריקאי ישירות חשוף במקרה מוות למס של עד 40%, והפטור לתושב זר הוא 60 אלף דולר בלבד. על נכס של חצי מיליון דולר זה חור של מאות אלפי שקלים ליורשים, ורוב המשקיעים הישראלים בכלל לא מודעים אליו.

LLC היא המבנה הנפוץ למשקיעים פרטיים: המיסוי שקוף ועובר לבעלים לפי חלקם, כמו שותפות. C-Corp אמריקאית משלמת מס חברות של 21% ואז עוד מס על הדיבידנד, כפל מיסוי שמתאים רק למקרים מיוחדים. חברה ישראלית יכולה לפתור את בעיית מס העיזבון, ובתמורה גוררת מס חברות ומס סניף. אין מבנה נכון לכולם. יש מבנה נכון לגודל ההשקעה, למספר השותפים ולמצב המשפחתי.

הצד הישראלי: שני מסלולים

על הכנסות שכירות מחו"ל בוחרים בין שני מסלולים. הראשון: מס שולי רגיל, עם ניכוי הוצאות וזיכוי על המס ששולם בארה"ב. השני: מס קבוע של 15%, שבו מנכים רק פחת ואין זיכוי על המס הזר. הבחירה הנכונה משתנה לפי מדרגת המס שלכם ולפי כמה מס שילמתם בפועל בארה"ב, וההבדל בין המסלולים יכול להגיע לאלפי דולרים בשנה. זו החלטה שעושים עם המספרים על השולחן, כל שנה מחדש.

מכירה

החזקתם פחות משנה, הרווח ממוסה בארה"ב כהכנסה רגילה. יותר משנה, שיעור מופחת של רווח הון ארוך טווח, אבל על רכיב הפחת שנוכה לאורך הדרך משלמים 25%. למי שמגלגל את התמורה לנכס אחר יש מנגנון דחיית מס, שחלוף לפי סעיף 1031.

עסקה אמריקאית בלי תכנון מס משני הצדדים היא עסקה עם שותף סמוי שלוקח נתח בסוף. תסגרו את מבנה ההחזקה ואת המסלול הישראלי לפני החתימה, עם איש מקצוע שמכיר את שתי המערכות.